요즘 전세를 이용하는 분들이 많아지면서, 전세 계약 갱신 청구권에 대한 관심도 높아지고 있어요.
이 글에서는 전세 계약 갱신 청구권의 정의부터 행사 방법, 거절 사유, 묵시적 갱신청구권과의 차이점까지 자세히 설명해 드릴게요. 😊
전세 계약 갱신 청구권
전세 계약 갱신 청구권은 주택임대차보호법 제6조의 3에서 규정하고 있는 권리로,
임차인이 임대차 기간이 종료되기 전 일정 기간 내에 계약 갱신을 요구할 경우,
정당한 사유 없이 임대인이 이를 거절할 수 없도록 하는 제도입니다.
이 제도를 통해 임차인은 기본적으로 최소 4년(2년 기본 계약 + 2년 연장)까지 거주할 권리를 보장받을 수 있습니다.
법적 근거 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면,
임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 갱신을 요구하면,
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
다만, 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구가 가능합니다.
계약갱신청구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 묵시적 갱신과는 구별됩니다.
전세 계약 갱신 청구권 행사 방법
계약 체결일
1) 2020년 12월 10일 이후 / 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
2) 2020년 12월 9일 이전 / 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
전세 계약 갱신 청구권 행사 절차
계약 만료 6개월 전(혹은 1개월 전) 기간 내 행사해야 함
문서(내용증명, 문자, 이메일 등)로 갱신 의사 전달
임대인이 정당한 거절 사유 없이 거부할 경우 법적 대응 가능
전세 계약 갱신 청구권 행사 방법
1) 임차인의 계약 갱신 의사 전달
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 연장 의사를 표시해야 합니다.
문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 우편 등을 활용하여 증거를 남기는 것이 중요합니다.
2) 임대인의 답변 확인
임대인이 특별한 사유 없이 거절하는 경우, 법적으로 계약 연장이 가능합니다.
만약 실거주 등의 사유로 거절할 경우, 증빙 자료를 요청할 수 있습니다.
3) 전세 계약의 경우 보증금 조정 협의
계약 갱신 시 기존 보증금과 새로운 보증금에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.
임대인은 5% 이내의 인상률을 제안할 수 있으며, 임차인은 이를 고려하여 협상할 수 있습니다.
4) 계약서 갱신 및 서면 기록 보관
계약 갱신이 확정되면 기존 계약에 갱신 내용을 추가하는 형식으로 문서를 작성하고 보관해야 합니다.
전세 계약 갱신 청구권 행사 유의사항
1) 계약갱신청구권을 행사한 이후에도 기간 내 번복 가능
(예: 6개월 전 갱신 요청 후 4개월 전에 취소 가능)
2) 증거 확보 필수 (내용증명, 녹음, 문자 등 기록 보관)
전세 계약 갱신 청구권 거절 사유
임대인은 정당한 사유가 없는 한 전세 계약 갱신 청구권 거절할 수 없지만,
다음의 경우에는 거절할 수 있습니다.
1. 임대인 또는 직계 존·비속이 실거주 예정
2. 임차인이 계약상의 의무를 위반한 경우 (예: 연체, 불법 개조, 무단 전대 등)
3. 건물 철거 또는 재건축 계획이 있는 경우
4. 임대인이 일정 기간 이상 거주를 조건으로 한 경우 (예: 일정 기간 후 본인 거주 필요)
5. 합의에 의해 계약 종료된 경우
묵시적 갱신과 계약 갱신 청구권 비교
1. 묵시적 갱신
발생조건 : 계약 만료 후 임차인이 거주 지속, 임대인이 별다른 의사 표시 없음
계약기간 : 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장 (최대 2년)
행사 가능 횟수 : 제한 없음 (계약 종료 후 계속 갱신 가능)
임대인의 거절 가능 여부 : 거절 가능 (임대인이 갱신 거부 의사 표시하면 종료 가능)
2. 계약 갱신 청구권
발생 조건: 계약 만료 6개월 전(또는 1개월 전) 임차인이 갱신 요구
계약 기간: 법적으로 2년 보장
행사 가능 횟수: 1회 한정
임대인의 거절 가능 여부: 거절 불가능 (정당한 사유 없을 시)
전세 계약 갱신 청구권(임대인 VS 임차인)
1) A씨(임대인) 의 사례
A 씨는 서울에서 전세로 주택을 임대하고 있으며, 계약 만료 3개월 전 임차인으로부터 계약갱신청구권을 행사하겠다는 연락을 받았습니다.
A 씨는 본인이 해당 주택에 실거주할 계획이 있었기에, 임차인에게 실거주 사유를 알리고 계약 갱신을 거절했습니다.
하지만 임차인은 A 씨가 실거주하지 않고 다시 임대를 놓을 것이라 의심하여 법적 대응을 고려하였습니다.
2) B씨(임차인)의 사례
B 씨는 전세로 거주 중이며, 계약 만료 5개월 전 임대인에게 계약 갱신을 요청했습니다.
하지만 임대인은 전세 보증금을 10% 인상해야 한다고 주장했습니다.
B씨는 법적으로 5% 이상 인상할 수 없음을 설명하며 협상을 시도했고,
결국 임대인과 5% 이내의 보증금 조정으로 계약을 연장할 수 있었습니다.
전세 계약 갱신 청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하는 제도로, 임대차 시장의 안정성을 높이는 역할을 합니다.
그러나 임대인 입장에서는 일정 부분 재산권 행사가 제한될 수 있으며, 실거주 요건을 악용하는 사례도 있어 이에 대한 명확한 기준과 관리가 필요합니다.
따라서 계약을 체결할 때는 전세 계약 갱신 청구권 행사 가능 여부, 행사 방법, 그리고 전세 계약 갱신 청구권 거절 사유 등을 충분히 숙지하고 대비하는 것이 중요합니다.